פסק-דין בתיק ע"א 7624/04

השופטת ד' ביניש:

           בפנינו ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: ועדת הערר) מיום 17.6.04, אשר קבע כי אין להכיר בסך של 500,000$ אותו שילמה המערערת לעיריית חיפה כהוצאה מותרת בניכוי.

עיקרי העובדות

1.        המערערת, חברה הנשלטת על ידי קרן ראובן ואדית הכט (להלן: הקרן), הייתה הבעלים של נכס מקרקעין ברח' היובל 3 בחיפה, אשר שימש כבית מגוריהם של ראובן ואדית הכט (להלן: הנכס). הנכס הוחכר על ידי המערערת לעיריית חיפה בהסכם חכירה מיום 27.7.98 (להלן: הסכם החכירה). על פי הסכם החכירה, הוחכר הנכס לתקופה של 49 שנים עם אפשרות להארכה של 49 שנים נוספות, "וזאת ללא כל תמורה בעבר או בעתיד" (סעיף 2 להסכם החכירה). סעיף 4 להסכם החכירה הגדיר את מטרת החכרת הנכס, אשר אמור היה לשאת את השם "בית ראובן ואדית הכט ז"ל":

"4. הנאמנים מתחייבים לנהל את הנכס לשם השגת המטרות הבאות: הקניית ערכי אמנות, תרבות וחינוך, ברוח ממלכתית, מדינית וציונית; עריכת תערוכות, קונצרטים, שיעורים, הרצאות וכן מקום מפגש וסדנת לימוד לצעירים בנושאי תרבות ואמנות כולל ציור, פיסול ומוסיקה". 

           בסעיף 11 להסכם החכירה נקבע כי היה ועיריית חיפה לא תקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם במשך תקופה העולה על ששה חודשים, תהיה הקרן זכאית לבטל את זכויותיה על פי ההסכם, ובלבד שתינתן לה הודעה מוקדמת על כך. עוד נקבע כי אם לא יושג הסדר חדש לשימוש בנכס תוך שישה חודשים, יוחזר הנכס לקרן ולמערערת והחכירה שנרשמה לטובת עיריית חיפה תבוטל.

2.        עקב התנגדות השכנים לשינוי ייעוד הנכס, בחרו הצדדים להסכם החכירה לבטלו ולהתוות דרך חלופית למימוש רצונו של דר' הכט המנוח. הצדדים הסכימו כי בית רוטשילד, המצוי במרכז הכרמל, ישופץ בסיוע הקרן, ייקרא על שם בני הזוג הכט ויוקדש למטרות הציבוריות בהן חפצו. על רקע זה פנה בא-כוח המערערת לראש עיריית חיפה במכתב מיום 30.3.00 בו הודיע לו על ביטול ההסכם וביקש כי הנכס יושב לקרן ולמערערת ללא דיחוי. במכתב מיום 12.4.00 השיב ראש עיריית חיפה: "אנו מאשרים ביטול ההסכם והחזרת הנכס להשקעות ר.ע.ה בע"מ וקרן ראובן הכט". בעקבות זאת, ערכו המערערת ועיריית חיפה תצהיר לרשויות מס שבח, ובו הודיעו על ביטול הסכם החכירה לנוכח העדר יכולת להשתמש בנכס למטרות ציבור בעקבות התנגדות השכנים. בתוך כך הצהירו הצדדים כי במסגרת הביטול לא התחייבו על תשלום פיצויים.

           לאחר מכן, ביום 6.5.01, נכרת בין הצדדים להסכם החכירה הסכם חדש (להלן: ההסכם השני), המסדיר את הסבת בית רוטשילד לקידום המטרות אשר יועדו במקור לנכס עצמו ואת שינוי שמו ל"בית תרבות ואמנות ע"ש ראובן ואדית הכט". על פי ההסכם השני, התחייבה הקרן להעמיד לרשות עיריית חיפה סכום של 500,000$, וזאת לשם שיפוץ בית רוטשילד והתאמתו לתכליתו החדשה. בסעיף 11 להסכם השני נקבע כי במידה ויבוטל ההסכם עקב הפרת התנאים בדבר קריאת בית רוטשילד על שם בני הזוג הכט או הפעלתו לשם קידום מטרות הציבור המנויות בהסכם, תחזיר עיריית חיפה את הסכומים שקבלה מן הקרן כשהם נושאים ריבית וצמודים לשער הדולר וזאת ממועד תשלומם על ידי הקרן. 

           ביום 25.7.01 מכרה המערערת את הנכס תמורת 2,050,000$. ביום 9.9.01, לאחר מכירת הנכס, נכרת הסכם נוסף בין המערערת לבין עיריית חיפה (להלן: ההסכם הנוסף). ההקדמה להסכם הנוסף מתארת את הרקע להתחייבות המערערת להעביר לעיריית חיפה את הסך של 500,000$. בתוך כך מתייחסים הצדדים לביטול הסכם החכירה וקובעים כדלקמן:

"והואיל      ועקב התנגדות שכנים לשינוי יעוד הנכס, מבית מגורים לבנין למטרות צבור הוסכם ע"י הצדדים להסכם המקורי לבטלו ובמקומו נחתם ביום 6.5.01 הסכם שני (להלן: 'ההסכם השני') לפיו ישמש בית רוטשילד שבבעלות העיריה, (להלן: 'בית רוטשילד') למטרות הצבור הנ"ל וייקרא 'בית תרבות ואומנות ע"ש ד"ר ראובן ואדית הכט' ובתמורה תשקיע ר.ע.ה. 500,000 דולר לבצוע עבודות שיפוץ והרחבה של בית רוטשילד (להלן: 'עבודות השיפוץ').

והואיל       והוסכם כי החכירה הנ"ל לטובת העירייה על הנכס תבוטל, וזכות החזקה הייחודית שנימסרה לעיריה בתוקף הסכם החכירה תוחזר לר.ע.ה. אשר תמכור את הנכס ומהתמורה שתקבל תשלם לעיריה את הסכום הנ"ל של 500,000$.

והואיל       והחכירה הנ"ל בוטלה וזכות החזקה הייחודית בנכס הוחזרה לחזקת ר.ע.ה. הנכס נמכר על ידי ר.ע.ה. לצרכי מגורים וברצון הצדדים להסדיר התחייבויותיהם ההדדיות בהתאם למפורט להלן...".

3.        ביום 14.3.02 הגישה המערערת השגה על השומה שנערכה לה בגין מכירת הנכס וביקשה, בין היתר, כי המשיב יכיר בסך של 500,000$ ששולם לעיריית חיפה כהוצאה מותרת בניכוי מן השבח בגין מכירת הנכס. המערערת תיארה סך זה כהוצאה עבור ביטול החכירה והשבת החזקה הייחודית בנכס לידיה. על כן טענה המערערת כי יש להתיר את ניכויו לפי סעיפים 39(1) או 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: החוק). סעיפים אלה מורים כדלקמן:

           ביום 29.1.03 דחה המשיב את השגתה של המערערת לעניין ההכרה בסך של 500,000$ אשר שולם לעיריית חיפה כהוצאה מותרת בניכוי. המערערת הגישה ערר על החלטה זו.